С тех пор, как обязанности по обслуживанию жилых многоквартирных домов стали отдавать частным Управляющим компаниям, появилось немало споров о том, какой конкретно функционал должны выполнять данные организации. Кто отвечает за уборку снега во дворе? Управляющая компания или городские власти? Удивительно, но многие жильцы современных новых домов недостаточно четко представляют себе, что же такое Управляющая компания, и чем она должна заниматься. Давайте рассмотрим этот вопрос подробнее.
Что такое управляющая компания?
Управляющая компания – это коммерческая организация (юридическое лицо), осуществляющее управление имуществом других физических лиц по договору доверенного управления. Проще говоря, управляющая компания – это некая негосударственная организация, которую выбирают жильцы многоквартирного дома для осуществления технического обслуживания дома и прилегающей территории.
Здесь важно отметить несколько основных пунктов, касающихся работы управляющей компании (УК):
- Выбор УК осуществляется собственниками квартир на собрании ТСЖ или аналогичной организации;
- Собственники имеют право сменить УК посредством голосования;
- Имущество передается УК для временного управления, но ни в коем случае не в собственность (это касается, прежде всего, междомовых проездов, подъездов, подвалов и других мест общего пользования в доме).
- Управляющая компания не является государственной организацией, поэтому все отношения с ней должны быть подкреплены договором об оказании услуг, в которым будет корректным юридическим языком указано, какие обязанности и права есть у компании в конкретном доме.
Чем занимается управляющая компания?
Вопреки расхожему мнению, у управляющей компании нет конкретного списка услуг, которые она обязана оказывать в обязательном порядке. Здесь, как и в случае с прочими коммерческими организациями, действует договорной принцип.
В законодательстве сказано, что подобная организация должна предоставлять максимальное количество качественных услуг по обслуживанию многоквартирного дома, однако в реальности многие компании предлагают лишь ограниченный перечень действий, например, работу с коммунальными счетами.
Важно! Все услуги, оказываемые управляющей компанией, должны быть четко прописаны в договоре. Если документально не будет закреплена обязанность управляющей компании, например, чистить снег во дворе, то и привлечь в дальнейшей ее к ответственности за отсутствие уборки не удастся.
Деятельность управляющих компаний по обслуживанию домов делится на три основных пункта:
- Текущее техническое и санитарное обслуживание здание (включая текущий ремонт);
- Капитальный ремонт;
- Решение организационных вопросов, управление имуществом.
Важно понимать, что эти пункты являются расплывчатыми и в договоре необходимо конкретно указать, что подразумевается под текущим обслуживанием. В частности, здесь необходимо прописать обязанность компании убирать подъезды, осуществлять ремонт лифтов и пандусов, чистить подъезды к дому, междворовые проезды, следить за состоянием коммуникационных сетей и т.д.
Управление каким имуществом можно отдать Управляющей компании?
При заключении договора с новой Управляющей компанией, все имущество дома, которое передается ей в управление, должно быть обязательно поставлено на баланс. УК обязана сохранить и после расторжения договора сдать имущество обратно в надлежащем виде, при необходимости осуществив ремонтные работы.
В управление можно передать следующие элементы дома:
- Крыши, чердаки, подвалы, технические этажи и прочие места общего пользования в самом доме;
- Лестницы и лифты;
- Подсобные помещения и все техническое оборудование, которое в них находится;
- Земельный участок под домом, объекты озеленения и благоустройства участка (скамейки, качели, горки и т.п.)
Все, что выходит за рамки данных пунктов, не находится в компетенции Управляющей компании. Расходы по содержанию общего имущества и территории под домом и возле дома, возлагаются на собственников квартир.
Организационное управление домом
Помимо сугубо технических и ремонтных работ, Управляющая компания также осуществляет управление многоквартирным домом. Это означает, что представители компании должны следить за тем, чтобы собственники жилья соблюдали жилищный кодекс, вовремя оплачивали счета и т.д.
В обязанности компании входит:
- Осуществлять мониторинг данных по оплате коммунальных услуг и взыскивать задолженности по оплате коммунальных счетов;
- Осуществлять контроль за нарушением жилищного законодательства, в частности, сообщать о случаях незаконной перепланировки или незаконного использования жилых помещений;
- Контролировать работу всех приборов учета;
- Осуществлять контроль и ограничивать предоставление коммунальных услуг жильцам, имеющим задолженность;
- Иные пункты, обозначенные в договоре.
Проще говоря, Управляющая компания не только предоставляет коммунальные услуги и выставляет за них счета, но и имеет полное право контролировать оплату счетов и, в случае необходимости, ограничивать доступ граждан к коммунальным услугам.
Резюмируя вышесказанное, хочется отметить, что выбор Управляющей компании – это достаточно сложный процесс. Жильцы должны самостоятельно (или с помощью юриста) и очень внимательно изучить перечень предоставляемых услуг и только тогда, когда все мелочи указаны в договоре, подписывать его. Управляющие компании, являющиеся коммерческими организациями, вовсе не обязаны осуществлять работы, не прописанные в договоре, чем многие из них и пользуются. Будьте бдительны и выбирайте добросовестную Управляющую компанию.
